נדל"ן בארה"ב - הכי משתלם בעולם

קבלו את השקעות בנדל"ן, כמו בשאר אפיקי ההשקעה, מגיעות במגוון צורות. באופן אינטואיטיבי, כאשר אנו חושבים על השקעה בנכס, עולה בדמיוננו נכס למגורים, על צורותיו השונות  (single Family Condo, Townhouse, etc). נכון כי רוב המשקיעים העצמאיים בוחרים באינטואיציה זו, ובכך מסיתים את כספם לאפיקי הנדל"ן ה"נורמטיביים" הללו. מפתיע לראות כי משקיעי הנדל"ן הגדולים ביותר בארה"ב בוחרים דווקא בנדל"ן המסחרי בעדיפות עליונה. ישנן סיבות שונות ומגוונות לבחירתם של המשקיעים הכבדים בנדל"ן המסחרי, על כל זאת בכתבה הבאה…

אז כיצד נגדיר נדל"ן מסחרי ??

באופן די ברור ניתן לסווג את הנדל"ן המסחרי כנכס אשר נועד למקום עבודה מאשר הנדל"ן למגורים אשר מספק לנו את מקום המחייה. הנדל"ן המסחרי כולל בנייני דירות, מרכזי קניות למיניהם, מסעדות, חנויות, מפעלים, מבני תעשייה וכו'. לגבי נכסי הMulti Family , הלוא הם בנייני דירות בבעלות יחידנית, יש המחשיבים גם כנכס פרטי. להרחבה בעניין סוגי נכסים- "Types Of Real Estate".

יתרונות הנדל"ן המסחרי בארה"ב:

יכולת בחינת טיב הדייר– את רוב העסקאות המסחריות נרכוש עם חוזה שכירות למספר שנים קדימה, ולכן ישנה חשיבות מכרעת להבנת איכות הדייר (בעסקאות מסויימות, טיב הדייר הוא הפרמטר החשוב ביותר, אשר ממנו נחלץ את המחיר המבוקש). היתרון הגדול נובע מהיכולת שלנו לבחון את הדייר, הרי הוא חברה, ואולי אף חברה ציבורית, וככזו יש ביכולתנו לבחון את דוחותיו הכספיים, בדיוק כפי שמנתחים אג"ח בשוק ההון. ככל שהחברה יותר גדולה, עם ותק ומוניטין גדולים יותר, כך קל יותר לתת בה אמון, אך קשה יותר לקרוא את דוחותיה הכספיים המסועפים (על כן ניתן להיעזר באנשי מקצוע).

Cooperate/Personal Guarantee– אחריות אישית או אחריות תאגידית הם סוגים שונים של בטחונות חוזיים, אותם מקנה לנו המוכר, ועליהם אנו נושאים ונותנים בשלבי העסקה המקדמיים. היתרון הגדול בבטחונות מסוג זה הוא השקט הנפשי שהם מקנים- לדוג' בעסקה מסויימת אני יכול לדעת כי אלא אם הכריזה החברה על פשיטת רגל, אין באפשרותה להפסיק לשלם לנו את השכירות החודשית, ואם תעשה כן, ביכולתנו לתבוע אכיפת חוזה עפ"י המוסכם בהתחייבות התאגידית. במידה והבטחונות אישיים-  באפשרותנו למעשה לתבוע את העומדים מאחורי החברה באופן פרטי.
קבלו אפשרויות מימון-  אחד מהמאפיינים השכיחים בעסקאות נדל"ן הוא פרמטר המימון. בתקופה האחרונה אנו עדים לטרנד אשר התפתח לאור קושי במימון ע"י הגופים האמריקאים ובו המוני ישראלים רוכשים נכסים במימון עצמאי בלבד. הטרנד הזה התפתח מעיקר מכיוון ששוויים של נכסים אלו הם רבע משוויים של הנכסים להשקעה בישראל, אך כשמדובר בנכסים מסחריים המצב הוא שונה, ישנו צורך קריטי למימון הנכסים הללו, ובכך מי שלא משיג מימון נשאר מאחור (ובידיים ריקות). לא נתקלנו עדיין בעסקאות מסחריות בארה"ב אשר ממומנות ב-100% הון עצמי. עם כן, מימון לעסקאות מסוג זה הוא Must, ולכן הבנקים המסחריים, המקומיים, והפרטיים נאותים לבחון עסקאות מסוג זה. אותם בנקים מבינים שיש באמתחתם את התשתית לבחינה של נכסים כאלו מכיוון שכל שעליהם לעשות הוא לבחון את אוכלוסיית האיזור והדוחות הכספיים של אותם שוכרים. בעשותם זאת, רואה הבנק לנגד עייניו את יתרונות 1,2 דלהלן, ובאישורו את ההלוואה הוא קונה שקט נפשי וחסכון של בירוקרטיה עצומה ביחס להקמת הלוואה לנכס למגורים.
יתרון נוסף בהקשר זה- עיניו המפקחות של הבנק- לא פעם פסל הבנק את מתן ההלוואה לנכסים מסויימים שהצענו עליהם הצעות. כל פסילה שכזו צריכה להדליק נורת הזהרה גדולה, ומכאן אנו מבינים שהבנק מהווה מנגנון בקרה נוסף לעסקה כדאית.
כיום, רבים מהבנקים מסתכלים על העסקה בעינם בוחנות פי כמה וכמה בהשוואה לתקופות הסאב-פריים. הקריטריונים מאוד קפדניים, ומתוך כך בוחרים הבנקים לרוב לבחון את הנכס ואת השוכר, ולא את המשקיע עצמו. למעשה השוכר אינו רלוונטי במערך השיקולים של הבנק למתן ההלוואה. אם כך, באפשרותו של הבנק להקנות למשקיע הלוואה מסוג Non-Recourse- ללא חבות אישית, כאשר הבטחונות היחידים של הבנק הם בדמות הנכס, עובדה אשר מחזקת את היתרון הגדול אשר הצגנו בסעיפים מעלה.
חוזים ארוכי טווח וללא אחריות ניהולית- יתרון נוסף אשר מקנה שקט נפשי ופיננסי הוא האופן שבו מנוהלים חוזים בשוק הנדל"ן המסחרי- כמובן שהשאיפה שלנו בתור משקיעי נדל"ן היא להשיג חוזים ארוכים, וכמה שיותר. בשוק המגורים נהוג לחתום על חוזים של שנה, או שנתיים לכל היותר, אך שמדובר על נדל"ן מסחרי החוזים קופצים ל-5, 10, ואפילו 15 שנים עם אופציות גדולות להארכה עם עלייה שוטפת בשכירות, מעבר לצפי האינפלציה. לפעמים אף ניכנס לחוזה קיים, וכל שיהיה עלינו לעשות הוא לבחון את טיב החוזה וסעיפיו השונים, ולאמוד על היסטוריית התשלומים של הדייר. בנוסף, נבחן את חלוקת נטל הניהול- בכל נכס קיימים מערכות אותם יש לתחזק באופן שוטף- גג ורעפים, יסודות המבנה, גינון, קוסמטיקה, חשמל, אינסטלציה, מיזוג, מיכשור ועוד, וכן הוצאות שוטפות כמו ביטוח מבנה, מיסי עירייה ומדינה. באפשרותנו להגדיר במפורש את מידת האחריות של הרוכש והשוכר. נהוג לדרג את מידת האחריות באותיות, כאשר (Triple net- AAA), הוא הדירוג המועדף ביותר על משקיעים, שכן בחוזה מסוג זה לא קיימת אחריות תחזוקתית/ניהולית (זו מוטלת על הדייר). נציין כי גם בחוזים על נכסים מסחריים, בדומה לנכסים למגורים, יפקיד השוכר Security deposit בעלות אשר נתונה לשינוי ויכולה להגיעה עד חצי שנה, בדרך כלל יבקש הבנק המממן להפקיד את כספי הפקדון בחשבון אשר נקרא Lockbox, כך שבמידה ויתפנה הדייר בטרם עת, הכסף הנותר אמור להספיק עד למציאת דייר נוסף.

חסרונות הנדל"ן המסחרי בארה"ב:

קושי בהשגת הון עצמי-  ישנו סף כניסה בדמות הון עצמי גבוה, למי שאין יכולת פיננסית איתנה יהיה קשה מאוד לרכוש נכס מסחרי.
פיזור- בהקשר ישיר לחסרון מס'1, ובהנחה והשגנו את ההון הדרוש אנו על תקן "כל הביצים בסל אחד". ואם מדובר ב- Single Tenant, הסיכון גבוה אף יותר, תמיד קיים סיכון שהחברה תיכנס לקשיים ותסכן לנו את התזרים כולו. מעבר לפיזור הסקטוריאלי, אנו מפסידים את חשיבות הפיזור הפיזי.
זמן השכרה מחדש- ישנן שתי סיטואציות בהן נרצה להכניס דייר חדש- האחת כאשר הסתיים חוזה שכירות, והשניה כאשר הדייר יצא טרם סיום החוזה. מצבים אלו מתוחים ורגישים מאוד בציר ההשקעה של נכס מסחרי מכיוון שזמן ההשכרה הוא ארוך מהרגיל בנכסים מסוג זה (אם בנכס למגורים זמן ההשכרה המקסימאלי הינו חודשיים, בנכס מסחרי ייתכן ויעבור חצי שנה עד למציאת שוכר מתאים).
היצע נמוך וצורך בהסתמכות- להבדיל משוק הנדל"ן למגורים, שם ישנן דרכים מגוונות להגיע לנכסים מוצעים, כאן בתור משקיע מתחיל אין ביכולתך למצוא נכסים. למעשה רוב הנכסים המוצעים נרכשים מתחת לרדאר השוק (Off The Market), ובכך ישנו צורך בהתוויית קשרים עם ברוקרים, מתווכים, ואנשי עסקים מקומיים בכדי להגיע להצעות האטראקטיביות. מתוך הקושי הזה אנו מבינים שהשוק ממודר ולמי שאינו "שוחה", יש צורך בהסתמכות גבוהה מאוד על אותם מתווכים מקומיים.
קושי/אתגר ניהולי- כאמור שוק המולטי-פאמילי הוא הכלאה בין שני האפיקים המדוברים מכיוון שהשוכר אינו חברה אלא אדם פרטי, והנכס משמש למגורים. כאן ישנו אתגר ניהולי גדול מהרגיל. האתגר קיים גם בנכסים פרטיים למגורים, אך בנכסי המולטי פאמילי הוא גדל שבעתיים. במקרים רבים ניהול כושל בנכסים אלו הביא לכדי הגעה לחדלות פרעון, ללא קשר לטיב הדיירים.

איזה סוג אנשים משקיעים בנדל"ן המסחרי בארה"ב?

על המשקיע בנדל"ן במסחרי להיות בעל רמת בקיאות ומקצועיות גדולה בשוק המקומי, במיסוי המקומי, בתהליך הרכישה, במו"מ מול בנקים מתווכים, שוכרים ועוד. כמו כן, על המשקיע להבין בניהול סיכונים ולהבין את היחסים הפיננסיים הנגזרים מהשקעה מעין זו. ישנו מגוון רחב של סוגי נכסים מסחריים- החל ממגה קניונים ומרכזים מסחריים ועד מחסנים קטנים, כך שאינך צריך להיות בהכרח דולנלד טראמפ בכדי להשקיע בנדל"ן מסחרי.

כיצד להעריך נדל"ן מסחרי?

ישנן שיטות רבות אשר נפוצות בקרב שמאים לחילוץ מחיר הנכס. השיטות המקובלות ביותר הם הערכה עפ"י מחיר ל-SF, הערכה עפ"י היוון הכנסות הדייר, והערכה עפ"י עלות המבנה.
אם באזור מסויים נהוג לרכוש נכסים מסוג X עם הכנסה של 6% (Cap Rate), הרי שאם רכשנו נכס זהה עם 9% הרי לנו דיסקאונט משמעותי על השוק, וכאשר נהיה נכונים למכור את הנכס, סביר להניח כי נחווה עליית ערך, ולהפך.
ובכן אם באזור X נהוג לשלם 100$ ל-SF , ואנו רוכשים את הנכס ב- 80$ הנה לכם אותה גברת בשינוי אדרת.
כמובן שהכרת השוק היא החשובה ביותר ומאפשרת לנו להבין את כוחות הביקוש וההיצע. האידיאל הוא לרכוש במקום בו ההיצע מוגבל, התפוסה (ביקוש) מלאה, ועתודות הקרקע מתדלדלות. חוזקתה של הכלכלה המקומית ואמידותו גם הן קריטיות לעתיד הנכס. ניתן לקרוא- "כלים לבחינת פוטינציאל עליית ערך".

בנוסף, ניתן לבדוק את אתר ה-BLS האמריקאי, שם נוכל לראות את מתן היתרי הבניה בשנים האחרונות, זה יכניס קצת מושג לשאלה- כיצד כמויות ההיצע נפגעות מהיתרי הבניה באזורנו.
המתווכים, הברוקרים, ומקור העסקאות האינטרנטיים הם המשאב החזק ביותר שלנו בהקשר של הכרת השוק. אם נבין כי ישנן כמויות גדולות מהרגיל של נכסים מוצעים, בין אם לרכישה ובין אם להשכרה, יש לחשוב פעמיים לפני הרכישה, שכן להיצע כזה ישנו אפקט שלילי על השוק.

אלטרנטיבות:

השקעה בנדל"ן מסחרי הוא עסק למקצוענים בלבד אשר טומן בחובו סיכויים לרווחים נאים, אך עם זאת מדובר בהשקעה בסיכון גבוה אשר יכולה להפיל משקיעים חסרי נסיון.
אנו בחברת  Faropoint יצרנו מודל רכישה אשר מאפשר למשקיע לרכוש נדלן מסחרי בארה"ב, להנות משלל יתרונותיו, ובד בבד מאפשר המודל לפזר סיכונים בצורה חכמה באמצעות סינדיקציה של משקיעים ואפשרות להכנס במנה קצובה וידועה בכל אחת מן העסקאות הללו, כאשר המנה המינימאלית הינה 50,000$.
מעבר לכך, קיימים כלים פיננסיים לאחזקת נדל"ן מסחרי באמצעות ניירות ערך של חברות נדל"ן בארה"ב. נפוצות מאוד הן קרנות ריט (Real estate investment trusts), המאפשרות למשקיעים רבים, בצורה פאסיבית, להנות מתשואות נהדרות של נדל"ן מסחרי בארה"ב עם נזילות גבוהה. כמובן שהסיכון בקרנות ריט נמוך מהחזקה באופן ישיר אך באותה מידה גם פוטנציאל הרווח קטן.